Il contratto concordato

Il contratto a “canone concordato” (aggettivo riferito all’accordo sindacale comunale) o “canone agevolato” (aggettivo riferito alla agevolazione fiscale ma equivalente) è oggi largamente usato, con netta prevalenza rispetto al contratto “a canone libero” che consente di non avere limiti di prezzo.

Nasce, come erede dell’”equo canone”, con la legge 431 nel 1998, poi viene lentamente attuato negli anni successivi e riceve un grande impulso col D. Lgs. 23/2011, che ha aumentato il vantaggio fiscale: il contatto concordato ha un abbattimento del 30% sia sull’irpef che sulla tassa di registro. Ma, se vi si aggiunge la opzione cedolare del D.Lgs. 23, come regolarmente viene fatto, si arriva a pagare la tassazione piatta del 10% in luogo dell’irpef ( che può arrivare al 47%, addizionali comprese) e si è esenti dalle tasse di registro. Inoltre vi sono delle detrazione forfettarie per l’inquilino, che dipendono dal suo reddito, di 297,00 o 495,00 euro annui (sotto a 30.000 euro di reddito), e l’abbattimento del 25% sulla onerosissima IMU (Legge 160/2019 articolo 1 comma 760) 

I presupposti per ottenere tutti questi vantaggi sono:

1 - utilizzare il testo di contratto emesso con Decreto Ministeriale (attualmente all. A al D.M. 16/1/2020 del MIT) 

2 - ripartire gli oneri accessori (manutenzione e condominio) secondo quanto previsto dal medesimo decreto (all. D)

3 - non superare i limiti minimo e massimo del canone che vengono calcolati sulla base dell’accordo comunale

4 - ottenere le “attestazioni di rispondenza”, rilasciate da Associazioni che siano contemporaneamente firmatarie dell’accordo comunale e della convenzione nazionale pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2017

Gli accordi comunali, normalmente di durata triennale, prevedono di solito dei limiti di prezzo che sono inferiori a quelli di mercato ma non di molto, cosicché, a conti fatti, è molto conveniente scegliere il contatto concordato, il quale, oltretutto, ha un vincolo di durata che è quasi dimezzato rispetto al contratto libero: un minimo di 5 anni anziché 8.

Le stesse quattro regole elencate sopra valgono, nei comuni sopra 10.000 abitanti, nei capoluoghi di Provincia e Comuni confinanti, per i  contratti “transitorio” e il “transitorio studenti” (quest'ultimo si può fare a solo nei Comuni sede di Università o confinanti).  Però si tratta di due eccezioni alla regola e, come tutte le eccezioni, sono condizionate, molto rigidamente.

La durata è comunque vincolata: non meno di un mese né più di 18 mesi (0/36 gli studenteschi). Questo limite non può essere superato neppure con più contratti brevi. Si considera il cumulo dei tempi;

Occorre avere l’esigenza di affittare per un periodo più breve di quello di legge, specificarla in contratto e darne prova con documenti allegati al contratto. Questa esigenza può essere del proprietario o dell’inquilino, ma va documentata, non solo asserita. E deve essere una di quelle elencate negli accordi sindacali comunali.

Occorre sperare che le cose non cambino. Perchè se, nel corso del contratto, la motivazione che giustifica l’eccezione viene a cadere, l’inquilino potrebbe ottenere una sentenza di trasformazione in contratto libero (4+4). Stessa cosa se manca una delle altre condizioni qui elencate.

La giurisprudenza è, ovviamente, costantemente conforme a queste regole.

Per contro anche nei transitori è espressamente prevista l'applicabilità della cedolare secca anche ai contratti transitori.

E, naturalmente, occorre avere l’APE.