Intervista del Corriere dell’Umbria alla Presidente Regionale Giuseppina Balducci
Vademecum sui contratti di locazione di Confappi Umbria
A cura della nostra sede regionale è stato pubblicato un vademecum sui contratti di locazione, molto utile per un primo approccio alla complessa normativa.
E’ scaricabile al seguente link:
Progetto “social housing” della provincia Perugia
Confappi Umbria, tramite la Presidente Giuseppina Balducci, è stata presente all’incontro indetto dalla Provincia di Perugia.
Il “social housing” è il sistema con cui, attraverso l’offerta di appartamenti privati, si tenta di porre rimedio alla emergenza abitativa che colpisce alcune zone della Provincia di Perugia
Confappi è disponibile a collaborare in questo senso, con le opportune garanzie a favore dei proprietari.
Tabella oneri accessori questa sconosciuta
Per “oneri accessori”, in un contratto di affitto o di locazione, si intendono le spese di manutenzione ed i costi condominiali. IL problema è, ovviamente, “chi li deve pagare” ? Il locatore o il conduttore ?
Il codice civile poco dice: nel 1576 che la “piccola manutenzione” spetta all’inquilino (si ma… quando è “piccola”?). Nel 1609 si fa una distinzione a seconda che il danno sia prodotto dall’uso ovvero da vetustà o caso fortuito.
Sicché il Decreto Ministeriale del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017 ha reso obbligatoria, per i contratti a canone concordato, una tabella che, già compresa, come “allegato G” nel precedente DM 30/12/2002, stabilisce chi deve pagare ciascuna tipologia di spesa. Dove c’è scritto “L” (locatore) paga il proprietario, dove c’è scritto “C” (conduttore) paga l’inquilino. La si può trovare, nella sua forma ufficiale ed originale, qui:
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/03/15/17A01858/sg
Purtroppo è relativamente sintetica, per cui si dovrà ragionare per analogia o, come dice lo stesso DM, “si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. in tutti quei casi non ivi previsti”. Però va richiamata nei contratti concordati, ed anche ove non richiamata la si deve ritenere applicabile (Art. 4 del DC stesso).
Qualora un contratto concordato prevedesse esplicitamente criteri diversi da questi di legge non avrebbe diritto alle agevolazioni, che sono tante.
Nei contratti liberi o commerciali, invece, va stabilito un criterio volta per volta, tramite patto tra le parti. Ovviamente si prenderà una delle tante tabelle esistenti, questa stessa dell’allegato D o quelle emesse da vari enti ed associazioni, e la si richiamerà in contratto.
Confappi alla Camera di Commercio di Perugia
Presenti, con la Presidente Giuseppina Balducci, al Convegno sulle strutture turistiche nel cratere sismico del 2016, tenutosi il 15 luglio alla Camera di Commercio di Perugia..
Confappi Perugia ha espresso le criticità esistenti e in particolare le difficoltà burocratiche relativa al funzionamento di tali strutture.
Abbiamo proposto varie modifiche e soluzioni che ora verranno vagliate.
CONCORDATO CONVIENE
Il “Contratto Concordato” (“agevolato”) regola, ormai, una grandissima fetta del mercato degli affitti perché, a fronte di una certa complicazione burocratica, risolvibile con l’assistenza della Associazioni di Categoria, comporta una serie di vantaggi fiscali che lo rendono estremamente appetibile e che rendono conveniente perfino abbassare le pretese in termini di canone mensile!
Innanzi tutto si paga solo il 10% “flat” di imposta sul canone, qualora si scelga la “opzione cedolare”. Ma anche non attivandola, rimanendo quindi nella opzione “irpef”, si ha un grosso sconto, del 30%, sul proprio scaglione reddituale e sulla tassa di registro (che non è dovuta affatto con la cedolare).
La legge 160/2019 (Art.1 comma 760) ha, inoltre, introdotto un abbattimento del 25% della IMU, per il periodo in cui un appartamento viene locato a canone concordato.
Tra le agevolazioni inseriamo anche la durata (3+2), che è quasi la metà della durata di un “contratto libero” (4+4).
Vi sono vantaggi anche per l’inquilino: una detrazione forfettaria, legata al reddito e non al canone, che può arrivare quasi a 500 euro l’anno !
Con questa impostazione è ovvio che “non c’è gara”: in tutti i casi in cui è possibile farlo si stipula un concordato in opzione cedolare.
L’alternativa, oggi molto usata, a questa modalità, rivolta alle famiglie, è quella degli “affitti brevi”, rivolta ai turisti. Fiscalmente inquadrata nei redditi fondiari, è, nella realtà, una attività imprenditoriale che, fino a 4 appartamenti, può essere svolta senza partita IVA. Nel senso che comporta una gran mole di lavoro: per pubblicizzare la struttura, per i contatti coi potenziali clienti, il check-in, il check-out, se del caso le colazioni, le pulizie, il cambio biancheria- Il tutto da svolgere, spesso in giorni ed orari “impossibili”. La tassazione, poi, non è al 10%, bensì al 21% per un primo appartamento ed al 26% per gli altri tre. Quindi, a fronte di canoni estremamente alti, si debbono sopportare tutte le spese di gestione, bollette, condominio, manutenzione, un’aliquota comunque favorevole ma più che doppia rispetto al concordato, i periodi di “vuoto” ed una serie di adempimenti che vanno dalla installazione e manutenzione dei rilevatori di fumo e gas e degli estintori, alla SCIA in Comune, al CIR (regionale), al CIN (nazionale), alla comunicazione mensile dei dati di affluenza “Turismatica”, alla comunicazione quotidiana dei documenti dei presenti ad “alloggiatiweb”, al versamento delle tasse di soggiorno riscosse, alla comunicazione al Comune dei periodi di chiusura, il tutto a rischio di sanzioni.
Certamente il vantaggio che si cerca con gli affitti brevi è il pagamento anticipato ed il rilascio a breve, il che rende praticamente sempre “libero” l’appartamento. Ma questi sono problemi che scaturiscono dalla personalità dell’inquilino e si possono quindi risolvere con una accurata indagine sul richiedente, che partirà da sommarie informazioni assunte e potrà arrivare a servirsi di una agenzia investigativa, e financo di una polizza sul pagamento del canone.
La C.E.R. Comunità Energetica Rinnovabile
Sul sito https://www.anfiteatro.net/ aggiornamenti continui sulla materia, e, volendo aderire, la “manifestazione di interesse” e l'”allegato A”
Nuovo accordo Perugia
CONFERENZA STAMPA
Giovedì 14 marzo, alle ore 11.00, presso la sala della Vaccara di palazzo dei Priori a Perugia si è tenuta la conferenza stampa di presentazione del nuovo accordo sul canone concordato nel Comune di Perugia. Sono intervenute le organizzazioni sindacali degli inquilini firmatarie dell’accordo, Sunia Cgil, Sicet Cisl, Uniat Uil, Unione Inquilini, FederCasa, Conia, e le associazioni della proprietà edilizia, Ape Confedilizia, Appc, Confappi, Confabitare. Sono stati invitati anche il sindacato degli studenti Udu Perugia e l’Università degli Studi di Perugia e tutti gli organi di informazione sono invitati a partecipare.
